YATIRIM YERİ TAHSİSİ

Yatırımlara Tahsis Edilebilecek Arazilerin Özellikleri Nedir?

Mülkiyeti;

  • Hazineye,
  • Özel bütçeli idarelere,
  • İl özel idarelerine,
  • Belediyelere ait taşınmazlar ile
  • Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler

Yatırıma Uygun Taşınmazlar Nasıl Tespit Edilir?

Taşınmaz maliki idareler, öncelikle yatırımın türüne göre, Organize Sanayi Bölgesi veya Endüstri Bölgesi İdaresinden veya diğer ilgili kurum ve kuruluşlardan hangi tür yatırımlar için nerelerde, asgari ne kadar büyüklükte taşınmaz tahsisinin uygun olacağına ilişkin görüşleri de alınmak suretiyle yatırıma elverişli taşınmazları tespit edecektir.

Maliki idarelerce belirlenmeyen taşınmazlar da yatırımcılar tarafından bu kapsamda talep edilebilir. Ancak, maliki idarelerce uygun olduklarının tespit edilmesi halinde bu kapsamda değerlendirilebilir.

Yatırıma Uygun Olmayan Taşınmazlar Hangileridir?

  • Tapu kütüklerinde ihtiyatî tedbir, haciz, ipotek, tapu tahsis belgesi, vakıf ve benzeri kısıtlayıcı şerh ve kayıt bulunan,
  • Paylı ve elbirliği mülkiyete konu olan,
  • Kamu hizmetlerinde kullanılan veya kamu hizmetine tahsisli olan,
  • Taşınmaz maliki idarece üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş, kullanma izni veya kiraya verilmiş olup; irtifak hakkı, kullanma izni ve kira süresi sona ermemiş olan,
  • Mülkiyeti ihtilâflı olan,
  • Özel kanunları gereğince üzerinde irtifak hakkı tesis edilemeyen veya kullanma izni verilemeyen ya da ilgili idarelerce uygun görülmeyen,
  • İmar planında ayrıldığı amaç dışında talep edilen, taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmeyecek veya kullanma izni verilmeyecektir.

Yatırıma Uygun Taşınmazlar Yatırımcılara Nasıl Duyurulmaktadır?

Taşınmaz maliki idarelerce ilana çıkarılması uygun görülen taşınmazlar en az iki aylık başvuru süresi verilerek dönemler halinde ilan edilir ve bu ilanlar başvuru tarihine kadar taşınmaz maliki idarelerin internet sayfalarında da yayımlanır. Ayrıca müracaat tarihinden 30 gün önce Türkiye genelinde
yayımlanan tirajı en yüksek ilk on gazeteden Basın İlan Kurumunca belirlenecek birisinde en az bir defa ilan edilir.

İlanlar Valiliklerce (Defterdarlık) yapılır.

Yatırım Yeri Tahsisinden Yararlanacak Yatırımcılara ait Şartlar Nelerdir?

  • Ekonomi Bakanlığı’nca verilen Yatırım Teşvik Belgesi sahibi olan veya
  • Ekonomi Bakanlığı’nca verilen yatırım yeri tahsis edileceğine ilişkin yazı sahibi olan yatırımcılar

Yatırım Teşvik Belgelerinde, yatırım yeri tahsisinin destek unsuru olarak mutlaka belirtilmesi gerekmekte olup eğer yoksa bu destek unsurunun Teşvik Belgesine ilave ettirilmesi sağlanmalıdır.

Yatırım Yeri Tahsisinden Yararlanma Şartları Nelerdir?

  • İrtifak hakkı veya kullanma iznine konu taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilecek toplam yatırım tutarı, taşınmaz maliki idarelerce bu taşınmazlara takdir edilecek rayiç değerin,
  • Tarım ve hayvancılık yatırımı için bir,
  • Turizm yatırımları için iki,
  • Diğer yatırımlar için üç katından fazla olan,
  • Talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülkî sınırları içinde organize sanayi veya endüstri bölgesi bulunması hâlinde, bu bölgelerde yer alabilecek yatırımlar için tahsis edilecek boş parsel bulunmayan veya bu bölgelerde yapılması uygun görülmeyen yatırımları yapmak isteyen,
  • Taahhüt ettiği yatırımın en az yüzde yirmisini karşılayacak miktarda net öz kaynağa sahip olan,
  • Yatırımın finansmanının ne şekilde yapılacağını beyan eden,
  • Taahhüt edilen yatırım tutarı on milyon TL’yi aşması halinde fizibilite raporu ve finansman tablosunu veren,
  • Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslarda belirtilen hususların yanı sıra istenebilecek diğer şartları da yerine getiren,

gerçek ve tüzel kişiler yararlanabilecektir.

Başvuru Nasıl Yapılacaktır?

Yatırımcının; Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların eki dilekçeyi doldurarak, bu Usul ve Esasların ekinde yer alan belgeler ve Yatırım Bilgi Formunu kapalı zarf içinde ve üzerine adı, soyadı ve tebligata esas olarak göstereceği açık adresi yazarak ilanda belirtilen müracaat tarihine kadar ilgili Defterdarlıklara (Emlak/Millî Emlak Müdürlükleri)  teslim etmesi gerekmektedir.

Başvuru Sırasında Mali Yönden Yükümlülükler Nelerdir?

Başvuru sırasında yatırımcı, 14/7/2009 tarihli ve 2009/15199 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla
gruplandırılan; I ve II nci bölgelerde bulunan illerde üç bin, III üncü bölgede bulunan illerde iki bin, IV
üncü bölgede bulunan illerde ise bin Türk Lirasını taşınmaz maliki idarelerin bütçelerine gelir kaydedilmek üzere ilgili muhasebe birimine yatırmak zorundadır.

Başvurular Hangi Kriterlere Göre Değerlendirilecektir?

Komisyon, başvuruları değerlendirirken yatırımcının;

  • Kayıtlı ve ödenmiş sermayesi dâhil malî durumunu,
  • Yatırımın gruplandırılan iller ve teşvik edilecek sektörler arasında yer alıp almadığını,
  • Yatırımcı tarafından taahhüt edilen yatırım tutarının, maliki idarelerce taşınmaza takdir edilen rayiç değerin, tarım ve hayvancılık yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katı olup olmadığını,
  • Taahhüt edilen yatırımın finansman kaynaklarının yeterliliğini,
  • Talep edilen taşınmazın üzerinde avan projenin uygulanıp uygulanamayacağını,
  • Avan projesine göre yapılacak yatırımdaki kapalı ve açık alanlar dikkate alınarak ne kadarlık bir taşınmaza ihtiyaç duyulduğunu,

inceleyerek veya teknik elemanlara incelettirerek talepleri değerlendirir ve gerekçelerini belirtmek suretiyle yatırımcıya ön izin ve kullanma izni verilmesinin veya irtifak hakkı tesis edilmesinin uygun olup olmadığına karar verir ve onay için taşınmaz maliki idarelerin yetkili makamlarına sunar.

Aynı taşınmaz hakkında ön izin ve kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesisi talep eden birden fazla yatırımcı olması halinde komisyonca; öz kaynak, yatırım tutarı ve istihdam sayısı her bir yatırımcı için ayrı ayrı puanlanmakta olup, bu puanlama sonucunda toplam olarak en fazla puanı alan yatırımcı tercih edilmektedir. Yapılacak bu puanlamada da eşitlik olması halinde, en fazla istihdam sağlayacak yatırımcı tercih edilir.

İlan Edilmiş Ancak Herhangi Bir Talep Olmamış Taşınmazlar Yeniden İlan Edilmekte Midir?

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslara göre yapılan ilanlardan sonra, herhangi bir talep olmaması ve alternatif değerlendirme şekillerine (tahsis, satış, kiralama, irtifak
hakkı tesisi veya kullanma izni verilmesi) göre değerlendirilmesinin gerekmemesi halinde, bu rezerv taşınmazlar taşınmaz maliki idareden izin alınmaksızın ve gazetede yeniden ilan yapılmadan
taşınmaz maliki idarelerin internet sayfalarında başvuru tarihi belirlenerek 2 (iki) aylık dönemler halinde sürekli ilan edilecek ve yapılacak başvurular da bu süre içerisinde değerlendirilecektir.

İstihdam Edilecek İşçi Sayısı Bakımından Bir Sınırlama Var Mıdır?

İstihdam edilecek işçi sayısı bakımından bir sınırlama yoktur. Ancak, yatırım teşvik belgesinde belirtilen istihdam edilecek işçi sayısına, yatırım konusu işletmenin faaliyete geçtiği tarihten itibaren 5 yıl süreyle uyulması zorunlu olup, istihdam edilecek işçi sayısı 5 yıllık ortalama üzerinden değerlendirilir. Yatırım konusu işletmenin faaliyete geçtiği tarihte 5 yıllık istihdam süresi başlar. 5 yıllık sürenin bitiminden itibaren istihdam edilecek işçi sayısına uyulması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ön İzin İşlemleri Nelerdir?

İrtifak hakkı tesis edilmesine veya kullanma izni verilmesine esas olmak üzere taşınmaz maliki idareler tarafından ön izin verilir.

Yatırıma konu taşınmazlardan imar plânı bulunmayanların, yatırımcı tarafından imar plânlarıyla imar uygulamalarının ve yapılacak tesislere ilişkin uygulama projelerinin yapılması/yaptırılması, gereken hallerde tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yerine getirilmesi amacıyla, fiili kullanım
olmaksızın 1 (bir) yıl süreli ön izin verilmekte olup, bu süre ihtiyaç duyulması halinde bir yıl daha uzatılabilmektedir. Ön izin süresince bedel alınmamaktadır.

Ön izin şartlarını yerine getiren yatırımcı lehine emlak vergi değerleri üzerinden hesaplanacak bedel karşılığında “kırk dokuz” yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilecektir.
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tescil edilememesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise, taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden takdir edilecek bedel karşılığında “kırk dokuz” yıl süreli kullanma izni verilecektir.

İlk Yıl İrtifak Hakkı Veya Kullanma İzni Bedeli Ne Kadardır?

İlk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli,

  • I ve II nci bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 3’ü,
  • III üncü bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 2’si,
  • IV üncü bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 1i’dir.

İkinci Ve Müteakip Yıllar İrtifak Hakkı Veya Kullanma İzni Bedellerine Uygulanacak Artış Oranı Nedir?

İkinci ve müteakip yıllar kullanma izni ve irtifak hakkı bedelleri, cari yıl bedelinin TÜİK tarafından  yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle hesaplanır.

Ancak, müteakip yıllar irtifak hakkı veya kullanma izni bedellerinin, emlak vergisi genel beyan döneminde yatırıma konu taşınmazın asgari metrekare birim değeri üzerinden yapılacak
hesaplaması ile ÜFE oranında artırılması suretiyle hesaplanması sonucu bulunacak bedeller arasında farklılığın olması halinde fazla olan tercih edilerek tahsil edilir.

İrtifak Hakkının, Kullanma İzninin Veya Ön İznin Üçüncü Kişilere Devri Mümkün Müdür?

Yatırımcı, irtifak hakkı veya kullanma iznini üçüncü kişilere devredebilir. Ancak, irtifak hakkı veya kullanma izninin devrinin yatırımın tamamlanmadan önce yapılması halinde, devralan kişide aynı şartlar aranır. Devralan kişiler devir tarihinden itibaren otuz gün içinde taşınmaz maliki idareye bilgi

vererek, devredenin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini içeren ve idarece düzenlenecek olan yeni sözleşmeyi imzalamak zorundadır. Ön izin devredilemez ve bu süre içerisinde ortak alınamaz.